Jika Anda sedang mencari rumah, Anda akan melihat banyak kondominium dan rumah yang diatur oleh asosiasi pemilik rumah—ada sekitar 370.000 asosiasi pemilik rumah di AS, dan sekitar 75% dari semua rumah yang baru dibangun merupakan bagian dari asosiasi kondominium atau asosiasi pemilik rumah (HOA). Itu berarti Anda harus memperhitungkan biaya dalam bentuk apa pun, serta penilaian sesekali untuk biaya perbaikan atau pemeliharaan yang tidak terduga, saat Anda menghitung angka untuk menentukan berapa harga rumah yang mampu Anda beli.
Ada banyak alasan untuk waspada terhadap HOA dan dewan kondominium, tetapi banyak di antaranya merupakan asosiasi “wajib” yang tidak dapat Anda hindari saat membeli rumah. Meskipun banyak kisah mengerikan tentang HOA yang terlalu kejam, banyak HOA dan dewan kondominium yang dikelola dengan baik oleh orang-orang yang rasional dan melakukan banyak pekerjaan baik dalam mengelola keuangan dan ruang bersama komunitas.
Namun, jika Anda membeli rumah di lingkungan yang dikelola oleh asosiasi masyarakat yang tidak kompeten atau hampir kriminal, kemungkinan besar ada masalah keuangan yang tersembunyi. Itu berarti bahwa meskipun Anda menyukai rumah dan tetangganya serta biaya asosiasinya dapat diterima, mungkin ada biaya penilaian yang sangat besar yang harus Anda bayarkan setelah Anda menutup transaksi pembelian rumah. Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah yang dikelola oleh asosiasi, berikut ini beberapa petunjuk bahwa Anda akan membeli rumah dengan biaya penilaian yang sangat besar di masa depan.
Cadangan rendah
Asosiasi pemilik rumah yang dikelola dengan baik harus memiliki “cadangan”—uang yang disisihkan untuk pengeluaran tak terduga, seperti perbaikan darurat. Jika HOA atau dewan kondominium tidak memiliki uang cadangan, setiap masalah yang muncul akan mengakibatkan penilaian khusus. Dan jika Anda kebetulan membeli unit atau rumah Anda tepat sebelum palu jatuh, Anda mungkin terpaksa mengeluarkan banyak uang segera setelah melakukan salah satu pembelian terbesar dalam hidup Anda.
Setiap kali Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah yang dikelola oleh asosiasi, Anda harus memeriksa keuangannya untuk memastikan rumah tersebut dikelola dengan baik. Jika Anda melihat bahwa cadangannya sangat rendah, itu merupakan petunjuk bahwa Anda pada dasarnya membeli rumah dengan beban penilaian yang tinggi, karena asosiasi tersebut perlu menambah cadangan mereka dengan cara tertentu—atau perlu merogoh kocek Anda jika terjadi masalah besar, seperti atap bocor atau tuntutan hukum terhadap masyarakat.
Tidak ada perbaikan
Bagian dari uji tuntas Anda pada asosiasi komunitas mana pun harus mencakup pemeriksaan catatan pemeliharaan dan perbaikan. Kurangnya perbaikan baru-baru ini mungkin menunjukkan bahwa ada banyak masalah yang akan segera teratasi. milikmu masalah.
Misalnya, atap mahal. Jika Anda membeli kondominium di gedung yang atapnya sudah tidak diganti selama puluhan tahun, hanya masalah waktu (yang singkat) sebelum atap baru diperlukan, dan mungkin akan ada penilaian untuk mewujudkannya. Yang ingin Anda lihat adalah catatan yang jelas tentang perawatan dan perbaikan rutin dan proaktif. Tentu, semua perawatan dan perbaikan membutuhkan biaya, tetapi lebih baik membayar biaya rutin yang masuk akal yang dapat Anda anggarkan daripada menghadapi permintaan uang yang tiba-tiba.
Setiap negara bagian memiliki persyaratan yang berbeda dalam hal catatan, dan bahkan asosiasi yang sehat mungkin tidak memiliki catatan perbaikan dan pemeliharaan yang berlaku lebih dari beberapa tahun—tetapi mereka harus memilikinya, dan mereka harus dapat memberi tahu Anda kapan barang-barang mahal seperti atap atau area komunal yang besar terakhir kali diperbaiki, diganti, atau direnovasi. Setiap tanda-tanda pemeliharaan komunal yang tertunda harus dilihat dengan label harga yang membayangi mereka seperti gambaran masa depan yang sangat mahal.
Banyak sekali litigasi
Satu petunjuk besar bahwa Anda akan dikenai penilaian yang sangat besar segera setelah menutup rumah baru Anda adalah litigasi: Jika asosiasi Anda terlibat dalam gugatan hukum yang besar (atau daftar panjangnya), bukan hanya biaya hukum yang akan meningkat tetapi penyelesaian atau putusan terhadap asosiasi akan keluar dari kantong Anda dalam bentuk kenaikan biaya atau penilaian.
Catatan pengadilan bersifat publik (seringkali pencarian sederhana untuk nama kota Anda dan “catatan pengadilan” akan membawa Anda ke titik awal yang tepat), jadi Anda seharusnya dapat mencari nama asosiasi di dokumen lokal. Jika dewan atau HOA menuntut atau dituntut oleh semua orang berdasarkan pendirian, itu tidak hanya menyiratkan komunitas yang dikelola dengan buruk, tetapi juga berarti Anda akan membayar tagihan hukum setelah Anda mengambil alih kepemilikan.
Tanah milik bersama yang runtuh
Salah satu fungsi utama asosiasi komunitas adalah memelihara area “umum”. Di beberapa komunitas, hal ini cukup mendasar—jalan dan trotoar, terutama, atau penataan taman di luar gedung. Namun, beberapa komunitas memiliki clubhouse, taman bermain, kolam renang, dek atap, dan area umum lainnya yang menjadi daya tarik bagi pembeli rumah.
Saat mempertimbangkan kondominium atau rumah di bawah HOA, ikuti tur ke area umum. Apakah ruang pesta dalam kondisi bagus, atau sudah rusak, dan sistem suaranya tidak berfungsi? Apakah kolam renang sudah dikuras selama lima tahun? Jika area umum terakhir kali direnovasi pada tahun 1985, pada akhirnya akan ada perbaikan atau renovasi yang diperlukan, dan tagihannya sudah dekat.
Tidak ada dokumen
Salah satu cara terbaik untuk menentukan kesehatan suatu komunitas adalah dengan meninjau notulen rapat dan dokumen lainnya selama beberapa tahun. Dokumen ini akan memberi tahu Anda tentang segala hal yang ingin Anda ketahui, mulai dari seberapa baik asosiasi tersebut dijalankan hingga bagaimana mereka melakukan perbaikan dan pemeliharaan.
Satu tanda bahaya besar? Jika dewan atau HOA tidak mau berbagi notulen tersebut dengan Anda, atau tidak bisa bagikan. Seharusnya jelas bahwa kedua skenario itu tidak baik: Jika mereka menolak memberi Anda akses, kemungkinan besar mereka menyembunyikan sesuatu (sesuatu yang bisa sangat merugikan Anda setelah Anda menjadi pemilik) atau asosiasi tersebut dijalankan dengan buruk dan tidak ada catatan yang baik yang disimpan. Apa pun itu, Anda harus berasumsi tidak ada notulen = penilaian besar akan dilakukan, karena kerahasiaan atau ketidakmampuan tidak akan pernah sama dengan tata kelola keuangan yang baik.
Tidak ada pertemuan baru-baru ini
Jika Anda tidak bisa mendapatkan notulen rapat dewan dan dokumen selama beberapa tahun karena belum ada pernah rapat dewan direksi setelah sekian lama, tidak hanya memberi tahu Anda bahwa seluruh komunitas dikelola dengan buruk, tetapi juga memberi tahu Anda bahwa mungkin ada banyak masalah yang mengintai di bawah permukaan. Bahkan jika rumah atau kondominium dalam kondisi sangat baik dan biayanya terjangkau, jika tidak ada yang peduli untuk mengadakan rapat dewan kondominium atau asosiasi HOA selama bertahun-tahun, itu berarti tidak ada yang memperhatikan hal-hal seperti pemeliharaan, perbaikan, dan biaya lainnya. Namun, masalah tidak akan pernah tersembunyi selamanya, dan sangat mungkin saat Anda menutup unit Anda, semua masalah itu akan menjadi masalah.